打炒房戰火不上身 自住客搶低利築巢 正對時

 

圖／本報資料照片

2020年爆發疫情以來，房市也熱翻天，資金湧入引起炒作再起的疑慮，央行、財政部、內政部密集出手打炒房。對此，銀行界高層表示，相關的管制措施無關自住購屋部分，購屋及換屋族反而可以趁此機會，選擇利率位於1.5％之下的房貸商品，在政府抑制炒作及平穩房價的同時，進場築巢。

央行最新公布的統計顯示，占房貸市場近四成的風向指標，即台銀、土銀、合庫銀、一銀、華銀等五大銀行前二個月新承作房貸金額，合計達957.89億元、創歷史新高。央行官員認為，這次政策是針對投機炒作而來，對於自住的購屋人而言反而有利。

3月18日央行第一季理事會，經滾動檢討後加碼房市管制，自3月19日起實施，針對公司法人住宅貸款最高成數一律降為四成，自然人第三戶最高成數降至5.5成等多項具體的限制措施。銀行業者表示，從內容來看，與自住購屋族無關。

銀行房貸部門主管指出，從房市實際成交情況來看，占絕大多數的自住族仍依個人的需求進場購屋，不受新管制措施的影響，反映在前二個月台北、新北、桃園、台中、台南、高雄市等六都移轉棟數統計上，合計年增率高達18.01％、創十年來新高。

2020年3月央行政策利率降至歷史低點，加上疫情房貸紓困的利率補貼，2020年4月的五大銀行新承作房貸利率，大幅滑落至1.381％，5月再降至1.349％續創新低，之後均維持在1.359％低位，就算紓困利息補貼退場後小幅上揚，但從2020年10月至2021年2月，仍未高過1.367％。

購屋人買房最重要考量還是在價格，但資金充沛下，政府打房後房價雖受到抑制，也難大幅回落，因此，房貸利率高低成為進場的重點考量之一。銀行房貸主管說，房貸利率曾高達10％以上，現在一般自住購屋人只要房貸信用評分達到標準，房貸成數均可至八成，房貸利率更可低於1.5％，利息負擔相對輕，尤其短期內利率大幅反彈機率極低，對於無殼一族或換屋族而言，是有利的築巢時機。

資料來源https://ctee.com.tw/news/finance/436607.html

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禁止餘屋貸款 是健全房地產市場的第一步

淡江經濟系教授蔡明芳認為，目前政府祭出緊縮貸款手段打炒房，還可以再嚴格一點，譬如餘屋就應該完全禁止核貸，而非仍可貸款5成。示意圖：台中七期，沈聰榮攝

自美國聯準會採取無限量化寬鬆的貨幣政策以來，股市以及房地產價格持續上漲的趨勢，使得大家對於資產泡沫化的疑慮不斷增加。特別是對於年輕一代的受雇勞動者而言，購屋的成本也持續增加或房價上漲的幅度遠遠超過薪資上漲的幅度，這樣的現象將會大大地降低年輕人努力的誘因。

房地產價格過高 企業投資成本將大幅增加

股市或房地產價格持續上漲的問題需要政府特別關注的理由，在於當房地產的報酬遠超過人才報酬的情況下，一來會讓更多的資金流往非生產力的投機活動；二來，在人才的薪酬漲幅遠低於房地產價格的漲幅下，將會惡化攬才與留才的環境。人力資本的提升可以增加一個國家的生產力，進而帶動一個國家的經濟成長，但是，若房地產價格過高，不僅使得企業的投資成本大幅增加，也可能提高許多新創企業進入市場的障礙，進而降低一個國家的生產力。

更重要的是，房地產與股市的投資雖屬於非生產性的投資，但是，居住的需求是每個人的必要需求，換句話說，民眾可以不購買股票或其他可以炒作的商品，但是，房子所提供的居住服務是人人所需要的。因此，當房價短期內大幅上漲時，民眾會期盼政府可以提出有效政策來抑制房價或炒房的行為。

為此，自政府去年12月推動「健全房地產市場方案」以來，央行已於去年12月8日對於「借款人購買都市計畫劃定的住宅區及商業區土地貸款」限制，除限貸六成五外，還須保留其中一成，在動工興建後才能撥貸。上述選擇性信用管制已對於建商可用資金有所影響，本月19日央行又修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」，且自當日起實施，包含：

政府出手 宣示不允許炒房決心

1.公司法人購置住宅貸款最高成數：一律為4成。

2.自然人購置住宅貸款規範：(1)第3戶購屋貸款最高成數，由6成降至5.5成，並新增第4戶以上購屋貸款最高成數由6成降至5成。(2)購置高價住宅貸款最高成數，由6成降至5.5成，並新增第4戶(名下已有3戶房貸者)以上之高價住宅貸款最高成數由6成降至4成。

3.新增工業區閒置土地抵押貸款規範措施，限制最高貸款成數5.5成。此外，餘屋貸款為5成。

餘屋貸款根本應該禁止 擁大量餘屋者課高囤房稅

雖然國發會、財政部、內政部與中央銀行等相關單位已提出具體的健全房市措施，但是，若要防止炒房或炒地，政府未來仍有幾個方向可以採取更嚴格的管制措施。首先，就餘屋貸款而言，既然是餘屋，可能反映建商的房子蓋得太多，或是建商要控制房子的數量藉以影響房屋價格，不管理由如何，都無助於生產力的提升，政府應該予以禁止，而非允許貸款五成。

居住是必要需求，因此政府有必要提出有效工具避免市場失靈。示意圖片中的旋轉大樓，號稱全台灣最貴豪宅，每坪喊價600萬。圖：沈聰榮攝

應地，政府應該對於這類持有大量餘屋的建商先課徵高額囤房稅，也不用擔心租稅轉嫁的問題，才可以健全房地產市場。其次，多數建商的土地已持有多年，換言之，其可以從金融機構貸得的資金早已超過其當初購入的成本，建築業者可藉由養地或囤積土地來獲取高額報酬，若此，央行有關土地貸款六成五的限制還有不小的下修空間。

最後，任何產業都可以當作是經濟成長的火車頭，但是，若一個產業對於國家生產力的提升助益有限，甚至因為供給容易為少數廠商所控制可出現不合理的價格上漲現象，政府即有必要提出有效工具以避免市場失靈，這對於居住為必要需求的房地產市場而言更是如此。我們樂見政府重視房地產市場的健全性，也期待政府可以持續對於餘屋貸款這樣的房市扭曲現象可以有更積極的作為，這是回應社會大眾健全房市最直接有效的做法。

資料來源:https://www.rti.org.tw/news/view/id/2094605

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專家教你保／投保房貸壽險 掌握三要訣

 

台銀人壽台中分公司經理張育綺。台銀人壽／提供

擁有一間屬於自己的房子是許多年輕人成家立業後努力的目標，然而在房價不斷高漲的現實環境下，為了買房所要準備的資金，除了自己累積的工作所得或是父母親贈與的頭期款外，大多數人還是得向銀行申辦房屋貸款。

根據財團法人金融聯合徵信中心購買住宅貸款統計資料顯示，由於國人結婚年齡愈來愈晚，加上都會地區的高房價，向銀行貸款購屋年齡層占比最高為35至40歲，平均貸款金額將近800萬元，在成家立業後所要承擔的房貸還款壓力已是生活中的一個重擔。

金管會一直在提醒消費者，應注意人生不同階段所面臨的各項風險狀況，定期房貸壽險正是提供房貸借款人（被保險人）在貸款期間因疾病或意外造成失能或身故以致無力償還銀行貸款時，透過保險金給付來部分或全部清償債務，以確保房子能順利放心地留給心愛的家人。

這類保障型保險在人生青壯年階段能提供消費者適時地填補因非預期死亡所致壽險保障不足的悲劇發生，著實是年輕購屋者在購買房子時一定要考慮的投保選項之一。

目前市場上每家保險公司推出的房貸壽險內容不盡相同，在投保的保險金額方面可依據房屋貸款金額而定，最高可為貸款金額的1.2倍，又可分為固定與遞減等二類型，保障內容除了一般身故或完全失能給付一倍保險金、如遇航空、水路及陸路等定時定點大眾運輸意外事故，另外給付一到三倍意外傷害身故保險金；若因意外事故造成重大燒燙傷或失能，還理賠燒燙傷或失能安養保險金。

房貸壽險的保險期間最短五年、最長30年，年期可配合貸款年期，繳費期間可以為躉繳，也可以按保險期間分期繳納，躉繳保費一般都可向貸款銀行申請融資。

投保房貸壽險前，須注意哪些事呢？首先，建議以貸款金額與年期，足期足額規劃房貸壽險。房貸還款期間經濟負擔與家庭責任都是最沉重的時候，若在不幸事故發生時，能完全轉移無法還款風險將是對家人最好的守護。

其次，若因預算有限，無法足額足期投保，則投保金額與年期須以補足家人無法承擔的缺口來規劃。

第三、保費支出不超過收入的十分之一。由於房貸還款對購屋者已是一筆不小的經濟負擔，所以房貸壽險保費負擔建議控制在年收入的十分之一以內。

房貸壽險不管從保障內容、投保金額到繳費方式，都可配合房貸方案來調整，對貸款者來說，可有效強化對家庭的保障。（本文由台銀人壽台中分公司經理張育綺提供，記者陳怡慈整理）

資料來源 

https://money.udn.com/money/story/5617/5317672?from=edn_catenewest_story

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申辦房貸 利率計算有眉角

房市示意圖 記者游智文／攝影

買房動輒上百萬至千萬元，一般民眾在購屋時多數會向銀行申辦房貸來補足購屋資金，不過房屋貸款有所分類，利率計算也有所不同，若能找出符合自己需求的房貸計算方式，也能為自己多少減輕一些經濟負擔。

根據中央銀行公布的資料顯示，1月房屋貸款利率較前一個月上漲0.6個基本點（1個基本點等於0.01個百分點），落於1.362%，創下三個月來的新高。

房貸利率回升影響到申辦房貸的民眾，事實上，在利率可能變動的年代，固定型房貸的利率相對穩定，不會受到央行升降息而有所影響，能避免一定的風險，固定型房貸開始引人注意，但由於未來利率固定，沒有彈性，許多房貸戶會想要挑選其他類型房貸，或依照自己未來的收入預期，採階段式計息與還款，以因應金融環境變化。

指數型房貸其利率計算以1年期或是2年期定儲利率，再加上銀行承作成本與風險的加碼利率，但指數型房貸利率較容易受到央行調升或調降而有所影響，利率較易變動，至於混合型房貸則是結合固定與機動利率。

指數型房貸當中的利率又分為一段式和分段式利率，一段式的利率為房貸合約期間以固定的碼數計息，而分段式利率則有分為二段式或三段式，這類型的計息方式又稱為階梯型房貸，通常銀行會以前期低後期高的方式計算，如二段式當中的第一段通常為前二年，第二段為第三年開始，若是三段式的話，第一段多為前六個月，第二段為第七至24個月，第三段則是第三年開始。

購屋族若是採用一段式的利率，還款的前期壓力會較大，較適合收入穩定的上班族或想長期還款自住者，而分段式的利率前期利率低，所承擔的經濟壓力比較不會太大，後期調升後還款才會增加，比較適合初期購屋時資金較為不充裕的民眾。

不過，向銀行辦理房屋貸款得注意合約中的提前清償違約金問題，多數銀行規定房貸客戶需要綁約一至三年不等，以玉山銀行房貸的提前清償違約金來看，自第一次撥款日起一年內，若全部清償貸款且塗銷抵押權，就得依申請塗銷日前三個月內所償還不包括正常攤還部份的累計本金2%，以計算付提前清償違約金，若是二年內為1%，三年內是0.5%。

因此，購屋民眾房屋用途若為自住用，就算是在三年內還清貸款，只要不急著辦理塗銷抵押權登記，就不用擔心有違約金的問題，一旦約期過後再辦理塗銷即可。

小叮嚀：兩種還款方式 依能力做選擇

房屋貸款還款方式有分為本息平均攤還及本金平均攤還，因計算方式不同，還款金額也會有所差異，還款人可依照自己的財務狀況平衡出適合自己的房貸還款方式。

所謂的本金平均攤還，就是本金平均攤還再加利息的計算還款方式，償還給銀行的本金皆是相同，而利息部分則依本金餘額計算，這類型的還款方式每月所需還款金額比較高，不過會因為本金還得多，之後的利息就慢慢減少，又稱遞減法。

而本息平均攤還為目前一般銀行主要承作的還款方式，貸款為本金加上利息再平均分攤到還款期限中，在利率不變的條件下，每月還款金額固定，只是還款額中的本金與利息所占的比例不同，對還款人而言較能掌控現金流，而這樣的還款方式因利息收得多，對銀行較有利。

本金平均攤還前期房貸繳款壓力比較大，可能會降低生活品質，較為適合收入與財務較高且寬裕的家庭，而本息平均攤還每月還款金額相同，房貸繳款的壓力比較小，因為前期主要是繳利息而非本金，因此總還款金額會比採用本金平均攤還法的金額還高，這類型的還款方式比較適合收入固定的族群。

資料來源https://money.udn.com/money/story/12040/5298038

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代辦房屋土地二胎貸款

財神竟在隔壁客人嘴裡！40歲夫妻1次刮中200萬+BMW休旅車

台彩「2000萬超級紅包」刮刮樂今年升級BMW休旅車（台彩提供）

〔記者黃佩君／台北報導〕2000元刮刮樂「2000萬超級紅包」是過年熱銷項目，台彩今年又宣佈二獎200萬加汽車升級為每台192萬元的BMW休旅車，而首台刮中名車的幸運兒已出爐。台彩表示，得主是1對年約40歲夫妻，因彩券行旁邊客人隨口推薦就買了2000萬超級紅包，刮到汽車符號還不知道得獎，拿去給店家確認後，才不敢置信1張就中了。此外，520個100萬中，也已刮出110個。

台彩表示，桃園「金發財彩券行」描述刮中大獎的是1對年約40歲夫妻，當天帶著兩個小孩來到投注站，想要買刮刮樂。在猶豫要買哪種時，旁邊玩刮刮樂的客人隨口推薦「玩2000元那張刮刮樂就對了啦，頭獎2000萬，貳獎還有200萬和休旅車唷」，當下夫妻倆就決定買1張「2000萬超級紅包」刮刮樂，先生還表示這是今年第1次買。

而全刮開後看到汽車符號，夫妻還不敢確定，疑惑的去給櫃台確認，店家開心的恭喜客人中大獎了，是中了貳獎200萬元加1台BMW休旅車。這對夫妻當下也開心的跟小孩說，「真不敢相信1張就中了！」除表示會包紅包給店家，也謝謝店家和現場客人的推薦。

而另1位幸運兒，根據「金大順彩券行」描述，是位「相信自己會中大獎的直覺」，台中金大順彩券行描述，1位常客阿伯前1天刮了7、8張「2000萬超級紅包」，都沒有刮中大獎，但他一直表示有種自己要中大獎的感覺，所以隔天一早又到彩券行，隨意選了「2000萬超級紅包」、「1000萬行大運」各1張。

店家說，刮到一半阿伯的兒子還打電話來說家裡有客人，要他先回家招呼一下，阿伯刮完後說晚一點再過來對獎。過了1個多小時阿伯表示有中2000元，又直接換1張新的「2000萬超級紅包」，沒想到這次幸運數字有對中，居然真的中了100萬元。

台彩表示，2000萬超級紅包共有3個頭獎2000萬元、7個200萬元加BMW休旅車、520個100萬元。統計至10號，已刮出0個2000萬元、1個200萬元加BMW休旅車、110個100萬元。

資料來源https://ec.ltn.com.tw/article/breakingnews/3438487

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